Inheritance & Tax
相続・税務関連の鑑定評価
相続税申告、遺産分割、同族間売買。
「適正な時価」の根拠を、第三者の不動産鑑定士から。
相続税申告で、なぜ鑑定評価が必要か。
— 路線価評価では捉えきれない、不動産の個別事情があります
路線価方式・倍率方式は、画一的な財産評価のために設計された制度です。
しかし不動産は、ひとつとして同じものがありません。形・接道・規模・利用制限・権利関係。
それらの個別性が大きく時価に影響している場合、不動産鑑定士の鑑定評価書が、過大な相続税を回避する根拠になり得ます。
相続税の課税価格は、原則として「財産評価基本通達」（路線価方式・倍率方式）で算定します。
しかしこの評価が、対象不動産の実態と乖離してしまうケースがあります。
時価が路線価評価より明らかに低い不動産については、
不動産鑑定士による鑑定評価書を根拠に、「不動産鑑定評価額」での申告が認められる場合があります。
過大な相続税を支払わずに済む可能性が生まれます。
— Case 01 —
不整形地・無道路地
路線価評価では補正しきれない、形状・接道条件の悪さ。実勢価格との大きな乖離が起きやすい類型です。
— Case 02 —
広大地・大規模画地
規模が大きすぎて市場が限定される土地。地積規模の大きな宅地の評価補正と並行して、鑑定評価が有効。
— Case 03 —
市街化調整区域内土地
建築規制が厳しく、利用可能性が限定的な土地。倍率方式では実態を反映できないケースが多くあります。
— Case 04 —
底地・貸宅地
借地権が設定されている貸宅地。借地権割合だけでは表現できない、個別の取引市場性を反映します。
— Case 05 —
収益用不動産
賃貸ビル・賃貸マンション。路線価評価と、収益還元法による時価との乖離が大きく出る類型です。
— Case 06 —
係争中・利用制限あり
境界争い・賃貸借トラブル等を抱える物件。流動性の低下を時価に反映する必要があります。
遺産分割協議での、
「公平な時価」の根拠。
不動産が遺産に含まれる場合、相続人間で「いくらと評価して分けるか」が
争点になりがちです。
路線価・固定資産税評価額・実勢価格、それぞれ大きく金額が異なるため、
どの数字を採用するかで取り分が変わる。
第三者である不動産鑑定士が作成する鑑定評価書は、相続人全員が
納得できる「公平な時価」の出発点になります。
家庭裁判所での調停・審判の場でも、有力な主張立証資料として機能します。
— 調停・審判での主張立証資料として
- 相続人間で評価額が折り合わないとき
- 共有のまま相続するか、換価分割するかを判断したいとき
- 代償分割の代償金額の根拠を残しておきたいとき
- 家庭裁判所の調停・審判に提出する資料が必要なとき
同族・親族間売買は、
「税務署対策」がすべて。
親子間・兄弟間・同族会社との不動産売買では、「適正な時価」を
著しく下回る価額で取引すると、差額に対して贈与税の追徴を
受けるリスクがあります（みなし贈与・低額譲渡）。
第三者の不動産鑑定士による「鑑定評価額」で売買契約を結べば、
税務調査が入ったときに「適正な時価で取引した」根拠を残せます。
事業承継・親族内承継の場面でも欠かせない一手です。
— Scene 01 —
親から子への売買
相続税対策で生前に贈与ではなく売買で承継したい場合。「適正な時価」での売買であることを鑑定評価書で立証。
— Scene 02 —
同族会社との売買
個人と同族会社の間で不動産を移転する場面。法人税・所得税・贈与税が同時に絡む複雑な取引の根拠資料として。
— Scene 03 —
共有解消の売買
相続で共有になった不動産を、特定の相続人に集約するための売買。共有者間の「公平な時価」の根拠として。
— Scene 04 —
事業承継
後継者への自社株式・事業用不動産の譲渡。承継スキーム全体の中で、不動産パートの時価を明確にしておく。
ご依頼前に、知っておいてほしいこと。
鑑定評価額＝必ず低くなる、ではない
鑑定評価書を作成しても、結果として路線価より高くなるケースもあります。事前のヒアリングで「鑑定の意味があるかどうか」を率直にお伝えします。
申告期限を見据えた計画を
相続税申告期限は相続開始から10ヶ月。鑑定評価には最低でも3〜5週間を要します。早めにご相談いただくことをお勧めします。
税理士の先生との連携
具体的な相続税の算定・申告手続きは税理士の先生のご担当領域です。先生からのご依頼・お客様への共同提案、いずれにも対応します。
初回相談・お見積りは無料
「鑑定が本当に必要な事案か」の判断段階から、お気軽にご相談ください。費用が発生する前に、必要性を一緒に確認します。
相続・税務の評価で
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事案の概要をお聞かせいただければ、鑑定評価の必要性・効果・概算費用をお伝えします。
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